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标题: 【文君|ADU看点】不同类型ADU的优、劣势，施工难点及费钱处 [打印本页]

作者: apeiapei 时间: 2020-11-6 11:57
标题: 【文君|ADU看点】不同类型ADU的优、劣势，施工难点及费钱处
2020年初加州开始实施的新一波ADU法规，在很多方面都给予了更宽松、更鼓励的政策，但这并不意味着放宽对宜居的建筑法规的标准和要求，也不是放松对非法建筑合规性的监督和审查。因此，小伙伴们在初始规划你的ADU项目时，还是要仔细调研你所在城市的规定，并和有经验的专业人士合作，以免走弯路，费时费钱。

ADU大致可以分为：Detached ADU (分离式）、Attached ADU（贴建式）和Converted ADU (from garage, basement, attic, etc.) 转换式。前两者的共同特点都是新建的，后者是从现有的非居住空间转成居住空间。所以在做这三种不同的ADU项目时，要了解它们各自的特点和难点。

Attached ADU

优势：增加了房屋使用面积，房产增值明显。文君曾采访的一位15年经验的Appraiser为一处区号95014的790尺Attached ADU估值，物业增加了近90万！

劣势：隐私性没有Detached的好，租金也没有Detached的高（都是相对detached ADU而言），相连的墙面如果没处理好，隔音性也会差

施工难点：

新旧墙面交接处：老房子打开墙不知道里面的情形如何，木头腐烂、白蚁侵蚀、管道老化……修理或更换会产生额外开支。
老房子的各种管线：上下水、电表盘等capacity 容量是否足够支撑额外加出来的几百尺ADU的正常使用？如果接到主房上，主房的各种utility是否同时升级？如果不走主房的utility，是否要挖新管道布线？
屋顶：屋顶新旧交接处需要格外小心处理，否则就可能会产生漏雨。
老房子内部升级：因为新旧连接处重新做了，很多屋主都选择把老房子的一部分功能或一部分区域也同时升级，这部分在施工前往往容易忽略。

Detached ADU

优势：独立于主房，隐私性好，同等面积租金会更高，无需处理新旧交接点

劣势：

1.后院面积要足够大，不仅要满足退界setback的要求，两个建筑物之间还要留出6-10尺（每个city要求不同）

2.现阶段，由于市场上同类可比的房产比较少，因此有Detached ADU的房产增值不如其它两种ADU，未来估值前景有待观望（划小地块）

3.水电等utility都需要挖沟，有的后院比较深的，仅挖沟这一项的费用就很高（文君了解的一个Detached ADU项目挖沟有150尺之长！）

Garage Conversion

优势：

1.成本相对较低，因为屋体结构完整，转为居住空间，只要满足建筑法规的宜居的安全及健康标准（地基、结构、防水、防火、通风等要求）即可

2.工期相对较短

3.房产增值较明显，因为增加了居住面积。一处位于San Jose的车库转ADU项目，半年后appraiser估值时物业增加了22万！

劣势：

1.占用了现有车库，以后卖房时功能区缺失，有可能会减少客户群

2.施工难度在于在现有条件下改进地基、墙体结构、防水、防火、通风等要求，工作量琐碎（相当于打补丁），而且检查并不容易通过

JADU

优势：

1.绝大多数的JADU都是从主房的某一个区域划分出来，改造成独立单元，因此对现有的房屋结构、地基等都无需改动；也无需增加防火功能。但都需要有上下水，因此防水、通风、逃生等处理都要合规。

2.独立空间，有独立出入口，可独立出租

劣势：

不超过500平方尺，面积有限，市场有限，租金相对较低。

作者简介：文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了300多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态及发展趋势有深度了解和独特见解；
文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。

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