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标题: 贷款知识：如何计算贷款额度 [打印本页]

作者: LeoZh加州贷款 时间: 2021-10-19 23:06
标题: 贷款知识：如何计算贷款额度
很多第一次买房的朋友面对的第一个问题是能买多少钱的房子，需要多少首付。最近发现很多朋友在买房过程中也是能多贷就多贷，能买贵就买贵，杠杆能加多高算多高。今天Leo就要讲一下这个问题：贷款能力是如何计算的。

一般买房的时候，需要先找贷款经纪人来评估一下能贷多少钱，需要多少首付，然后经纪人会出具一个Pre-approval Letter. 买房下Offer时需要出具这个Pre-approval Letter来证明自己的财力，同时也要出具现金证明。甚至有些时候看房就需要出示Pre-approval Letter和现金，以证明有实力能买下这个房，也就是俗称的验资。Pre-approval Letter本身不是一个严格的法律文件，也不能100%保证能贷到款，贷款的审批受多种因素的影响。但有了Pre-approval Letter，大概率贷款可以办下来。

首先介绍几个概念：PITI(Principal, intertest, tax, insurance) 是一个常见的术语，指每月的房产相关债务负担，包括还款本金、利息以及房产税、保险，有时还会加上HOA（PITIA）; DTI(debit-to-income)，每月债务占税前收入的比例，这里包括PITI(A)和其他贷款（汽车及太阳能等）的月供除以税前收入，不包括信用卡、utility bill、孩子学费等日常支出。一般Jumbo Loan的要求是DTI不超过43%。

假如借款人的月收入是$25,000，那么PITI是$25,000*43%=$10,750。假如房产税每年1.3%，保险每年$1000，利率是2.875%，首付20%, 那么可以算出来最大的贷款额是$1,938,304，能买的房子价格是$2,422,881,具体的计算公式不再给出。我们反推验证一下，$1,938,304的月供是$8041.88,加上房产税每月$2624.79，加上保险$83.33,正好是$10,750。大家可以根据这个来试着计算自己的贷款能力。

哪些收入可以用？一般是基本工资和可以验证的持续的bonus.RSU各银行的要求不同。

假收入足够高，最多可以贷多少？每个银行的要求不一样，不同的Program如30年固定和ARM不一样，同时贷款的金额和首付比例也相关，需要咨询Loan Agent.

除了DTI要求还有reserve的要求，就是说除了买房的钱还要准备一笔现金或者401k/股票用于reserve.Reserve 是什么意思呢，就是如果借款人失去还款能力，如丢掉工作等情况下，偿还PITI数月甚至超过一年的储备钱。Reserve的要求和贷款额及银行有关，比如9个月Reserve就是要准备9*PITI的储备钱，如果是401k或者股票还要打折扣。在上面的买房例子中，买家需要准备$96,750现金用于Reserve.

再就是首付比例的要求，大部分的贷款要求有20%的首付，如果首付比例更高可以拿到更好的利率。有些银行自住房首付可以15%或者更低，但要付贷款保险并且利率可能更高。

如果有投资房，出租的收入可以充当部分现金流，要打个折扣。

现实中多数例子比这里讲的更加复杂，如出租现在住的房子买新房自住、买投资房出租、买4plex出租等等。具体的情况还是要咨询Loan Agent.

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