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标题: 原创: 硅谷湾区买房贷款攻略二 [打印本页]

作者: sunnycui 时间: 2017-3-1 16:28
标题: 原创: 硅谷湾区买房贷款攻略二
本帖最后由 admin 于 2018-5-26 21:59 编辑

[attach]16922[/attach]拿到pre-approval就可以去看房出offer了，通常卖家收offer的时候，要求看买家的pre-approval和funds。说到出offer，不得不谈谈合同中的loan/appraisal/inspection 三个contingency。

如果买家贷款肯定没问题，首付也足够，报告也看了，没什么大问题，就可以果断出no contingency的offer了，这可以增加中offer的机会，如果贷款不太有把握，一定要加个loan contingency，一般来说7-10天差不多。如果首付刚刚够20%，房子的价格又明显高于市场价，这个时候最好加个appraisal contingency。如果房子没有termite或者home inspection报告，或者对房子的结构或者周围环境有顾虑，可以加个inspection contingency。

当然加这些contingency都不得以才加的，现在的市场，不管什么样的房子，基本都是多个offer的，seller通常会counter，或者直接让你remove掉contingency。下面结合之前出过offer的几个房子来看看。
1. list price $849,800.00, sold price $1,100,000.00总共收到26 个offer，接受的是no contingency的offer。

2. list price $798,800.00, sold price $850,000.00, 房子后面特别大的一个高压塔，当时我的buyer还想着有个高压塔，想砍砍价格，结果收到了6个offer。

3. list price $729,000.00, 房子状况很差，关键是院子后面就是铁道，很吵。考虑到吵的问题，我们只加到75万，最后收到6个offer，然后seller 给6个offer都counter了，要求我们加到77.5万，但是考虑到铁路噪音，就果断放弃了。

4. 这个房子listing price $899,000.00,总共收到14个offer，当时我们出到111万，listing agent 打电话让我们remove掉loan contingency ,说是remove掉，就接受我们的offer，buyer说考虑一下，结果一个小时内没回话，就卖给别人了。到现在，买家还在后悔….

在去年市场比较淡的情况下，无论是高压塔还是铁路这样的硬伤，都没有影响seller收多个offer，对于那些没有硬伤，户型又不错的房子，往往是大家争抢的对象，这个时候的offer 除了价格有优势，条件也要好。当然给seller看到的首付也是越多越好。

拿到房子就可以开始贷款了，贷款所需要的材料跟pre-approval的所需要的材料很多是一样的，在这里提醒几个之前贷款遇到的问题。

1. 工作签证即将过期问题。如果签证有效期还剩几个月了，新的签证又还没有做下来，有的银行是不给贷款的。之前遇到一个，6月份贷款，新的H1B 10月份才下来，lender非要公司出一封信说会继续雇佣这名员工，可公司不给出，后来来来回回沟通了好多次才搞定。
2. 贷款期间换工作问题。Lender一般要求提供30天的工资单。之前遇到一个，换了新公司，只拿到一个工资单，lender说不行，硬是等俩星期后拿到一张新的工资单才可以。
3. 报税问题。Underwriter会很仔细的看报税，有报公司损失的，一定要小心了。拿pre-approval的时候，就要沟通好。今年有个客户去年有报公司损失，然后lender就要今年的balance sheet，话说才二月份，报税还没准备呢。

4. 找人代签字问题。经常遇到客户在贷款过程中突然要出差或回国，自己无法在贷款文件上签字。这个时候可以去escrow做一个POA 文件，让别人代替签字。夫妻之间是没有问题的，如果请朋友签字，要跟escrow和lender确认好，因为有的只接受relative代替签字。

5. 关于锁利率的问题。贷款开始后，大家通常只关注利率，而忽略了利率的时间。建议锁的时候跟lender确认一下锁了多久，有的给锁60天，有的锁30天，有的锁45天。锁利率的时候，不要紧卡着close的时间锁，万一中间有什么耽搁，要延期就得花钱或者提高利率了。

6. 利率program的问题。有30/20/15 年固定，也有7/5/3 ARM. 这个也要看自己对市场的预期和今后的打算。如果今后几年会卖房或者觉得利率会变好，那就ARM,如果觉得以后利率会变差或者短暂自住再转成投资房，那就可以考虑30年固定。

本文由 Sunny Cui 撰写,欢迎关注

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作者: sunnycui 时间: 2017-3-1 17:14

作者: jiewu12 时间: 2017-3-1 19:02
一口气看完了，很有收获，太感谢楼主

作者: sunnycui 时间: 2017-3-3 21:13
希望能对大家有所帮助

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