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标题: 湾区买房你必须知道的10个小秘密！ [打印本页]

作者: weiwei99 时间: 2017-7-28 17:26
标题: 湾区买房你必须知道的10个小秘密！
买房是人生中的一个重大事情，需要慎之又慎，尤其对于第一次在美国买房的新手来说，找个靠谱的买房专家做一番咨询是必不可少的。湾区资深的房产经纪人王万龙（Wayne）给您提供10个在湾区买房必须知道的常识，一定会对您有所帮助。
1、旧金山湾区的房价这几年一直在涨，目前的房价已经到最高点了吗？未来还会继续涨吗？

旧金山湾区的房价，在过去的几年里大幅攀升，价格高昂，让很多的初次购房买家望而生畏。一个主要的原因是过去几年间，由于湾区的经济发展迅速，IT 行业招收了大量的外来人口到湾区就业。加上目前房子的市场供应有限，造成了这种价格飞升的局面。

另一个因素是湾区的亚洲化趋势也会继续带动房地产市场的继续增长。所谓亚洲化表现在以下三个方面：1）亚洲人口不断增长，尤其是华人以及印度人的增长；2）亚洲人普遍安土重迁，把拥有房屋作为家庭幸福的基本理念，让购房成为生活中最为重要的事情；3）亚洲人具有较好的投资意识，而房地产则是一个非常棒的投资载体。

据统计，湾区今年将有38家创业即将上市，这将会为湾区公司带来近万亿美元的市值。可以预见，在这些公司上市之后，又会带来一大批新的就业人口，这将会更加加剧当前房地产市场的供不应求状况。虽然预计今年美国联储局会不断提高银行贷款的基准利率，但是在市场供应严重短缺的情况下，房屋价格下跌的可能性依然不大。

从历史的数据看，加州房地产在1968-1989年经历了21年的长增长周期，1989-1996年经历了7年的熊市时间。 1996-2007年经历了11年的增长时间，而2007-2012年的熊市仅仅持续了5年的熊市时间。这一波的增长周期从 2012年春季开始，目前才仅仅走过了5年的时间。

所以可以预计，湾区未来几年的房屋市场行情依然是以上涨为主，距离这一波的上涨周期的顶点还有一定的时间。实际上，即使在2000-2003年IT行业泡沫破裂的那一段时间里，加州的房地产市场仍然处于上升的状态。

2、旧金山湾区哪些地区未来最有增值的空间？

考虑到湾区得天独厚的创业活动、经济发展、人口增加、气候温和、以及土地几乎已被用尽的特殊情况，未来房产升值的空间依然很大。根据过去几年市场的发展，可以认为，学区和交通是驱动房地产市场价格的两只轮子。同时，考虑到传统的好区价格已经非常昂贵（如 Palo Alto），后面增长的速度将会缓和下来。但中半岛的中北部地区，如 Redwood City, South San Francisco, Daly City 将会继续快速成长。南湾的周边地区，如 San Jose 市内价格相对便宜的南部地区，北部地区，中部等，仍然会快速成长。东湾的中部和北部地区，尤其是价格相对便宜的地区，价格也会继续快速成长。而旧金山市区，今年的上涨态势也比较明显。

3、为什么在旧金山湾区买房比租房更划算？

究竟是买房好还是租房划算？这个是很多人喜欢争论的问题。但是在旧金山湾区，我可以明确无误地说，买房绝对比租房划算。10几年前，我太太认识了一位印度裔的邻居，一位单身退休的老太太。她在 Delta 航空工作直到退休，有很不错的退休金。据她说，在她70年代刚开始来湾区工作时，在 Burlingame 买一套独立屋只需要4-5万美元。按照她当时的工资水平，买一套普通住宅是毫无问题的。但她为了生活方便，从来没有考虑过要买房子，只是租房子居住。在 2001 年前后，她每月有 4000 美元左右的退休金，1房1浴的公寓房租只需要 1000 美元左右。她的生活毫无压力。但是到了 2010 年前后，房租已经涨到了每月 2000 美元，而退休金并没有涨多少。她就感觉到生活压力增大了不少。而最近1房1浴公寓的房租则涨到了 3000 多美元，她已经没法在 Burlingame 继续生活下去，只能选择搬到比较便宜的地方去住。假如她在 1970 年代贷款买了一套住房的话，她现在的生活则会非常轻松，毫无压力。因为目前 Burlingame 的普通独立屋已经涨到 180 万美元左右，每年的房产税只有几百到一千多美元。她完全可以从银行抵押贷款房子的部分净值，让自己轻轻松松地生活下去，直至人生百年。

如果你去问一下在旧金山湾区居住的老居民，问他们最后悔的事情是什么？很多人会直接告诉你，他（她）没有（多）买一套房。如果你想具体了解买房和租房在经济上造成的长期差异，请扫描王博士的微信二维码。他会有更多的信息与你分享！

4、如何选择房子？一层好还是两层好？大小？学区？

购买房子，需要考虑众多的因素。除了一开始需要重点考虑购买的预算，以及是否使用贷款等财务因素以外，对房子与社区的考虑也是十分重要的。下面列出购房需要考虑的主要因素：

1) 你希望购买房子的建筑面积和土地面积是多少？卧室与浴室的数量是多少？
2) 你打算购买什么类型的房屋？（独立屋，城市屋，还是公寓？或其他？）
3) 你希望购买房屋所在的城市或社区？
4) 你考虑什么样的学校系统（公立或私立），以及学校的API分数？
5) 你希望购买的房子距离上班、购物、学校、机场等设施的距离是多少？
6) 你希望购买什么建筑风格的房子？
7) 你喜欢几层的房子？一层还是两层、三层？
8) 你期望的房子的最大年龄不能超过多少？
9) 你愿意进行的最大维修或装修的预算是多少？
10) 你是否对房子有特别的设施或需求需要满足?
11) 你是否需要带有围墙的院子或其他设施来满足宠物的需要？
12) 你对风水方面是否有什么特别的要求？
13）你是否有孩子与老人同住？希望什么样的房屋布局，以减少生活上的不方便？

总之，在美国买房子主要还是给自己住，实用第一，豪华阔气的房子也许让你在亲朋聚会时很有面子，但打理房子的个中辛苦滋味只有自己知道。

5、贷款买房的话，首付付百分之多少比较合理？

按加州房屋贷款的情况，首付购房款的20%以上，就属于常规贷款了。常规贷款的好处是容易获得银行的批准，利率较低，不用买贷款的保险等。当然具体付购房款的比例，需要根据每个人的具体情况来具体分析。基本原则是：充分利用银行的贷款，为自己的房地产投资谋求最大的投资回报率。同时，又要考虑自己的还款能力，以不给自己带来很大的压力为好。

房地产投资一个最显著的优点是可以利用杠杆进行投资。如果首付20%，贷款80%，则投资的杠杆倍数是5。如果按购买100万美元的房子计算，以1968年到2015年加州房地产价格中值的平均年增长率7.3% 计算，扣除贷款利息（目前约4%）、房地产税（1.2%）、保险等等，则首付的年平均回报率可以达到 14%，显然是一个非常好的投资回报。即使是股票市场过去100年的平均回报，也就达到12%左右。

当然，贷款取决的因素比较多，不见得我们想贷款就能贷到。一般银行考虑贷款能力和利率的因素有三个方面：1）收入；2）信用分数；3）工作的稳定性。一般而言，购买房子的价格在年收入的4-6倍比较合适，也比较容易获得银行的批准。

6、如果是外国人、学生F1或者H1B身份，如何买房最经济实惠？贷款需要什么特别的手续吗？

这些身份都是外国人身份，贷款上会比较复杂。普通外国人和学生F1 身份，一般只能找专为外国人贷款的公司或机构，比如 Sterling Bank & Trust, 华美银行，中信银行等。这类贷款一般要求比较高的首付比例，一般是 35% 或 40% 以上。H1B则相对容易很多，很多贷款银行没有什么限制，只要在美国境内生活足够长的时间。银行一般会要求提供自己近两年的报税表，收入证明等，银行依据收入能力的大小给予贷款。

7、买房选择经纪人要注意些什么？

美国的房地产买卖制度比较健全，所有的经纪人都需要通过考试，并获得政府房地产管理机构的审批才能够开业做生意。因此一般而言，大多数的有执照经纪人都可以胜任买房这项工作。但具体的服务质量、对客人的认真程度、以及对未来房子与社区发展的判断上，则会因人而异。选择一个合适的经纪人，并不是一件容易的事情。基本上，你需要考察每一个经纪人过去的客户对他（她）的评价，过去成交的房屋数量，对待市场行情的基本判断，为客户着想的程度，以及与自己性格的匹配程度，是否容易沟通，是否能够随时回答问题等等。

8、看房时需要注意哪些事项？

这一点也是很多第一次买房的朋友最关心的。看房是我们决定是否下单的一个最重要的步骤，很多在网上看起来不错的房子，在实地勘查后，可能就不会感兴趣了。通常来说，我们看房时需要从三个方面来把握房子的情况：

1）社区环境。美国的房子，社区非常重要。看社区主要看社区的居民、道路、绿化、干净程度，以及周边是否有商业、工业、高速、铁路、高压电线、以及其他可能影响房子价格、生活质量的设施。这也就是我们常说的“地点、地点、地点“的含义。

2）房子的朝向、结构布局以及新旧状况。房子的朝向是否很好？结构布局是否合理、科学？是否有改动的空间？房子内部厨房、卫生间、地板、墙壁的新旧状况如何？是否需要修理？如果需要修理，大概的维修费用是多少？等等！

3）房子的各类检查报告，以及信息披露文件。加州房屋买卖需要提供多达20多种的各类信息披露报告。这些报告包括了比较重要的各类房屋检验报告、卖家透露的房子使用报告、自然灾害报告等等。通过对这些报告的阅读，了解房子的内部质量状况。

一个认真负责的好经纪人，一般都会尽可能地陪同客户去看房子，并总结每个房子的优缺点。遇到需要维修的情况，帮助客户估算需要维修的费用。帮助客户把关各类检查报告，让客户买到放心如意的好房子。

9、据说湾区的房子一直都很抢，我们怎么能够以最少的价格买到自己想要的房子？

旧金山湾区在过去的六年间，购买房子都是以“抢房”而著称，尤其是每年的春节。在热点地区，一个房子可以收到十几到几十个的出价。那么在如此激烈竞争的市场上，我们如何才能抢到自己心仪的房子呢？根据过去多年的经验，王博士总结了一套具体的抢房策略。他会根据房子的合理市场价格、出价买家的数量，以及客户对房子的喜爱程度，制订了一套应对的策略，从而可以在竞争激烈的市场上，帮助买家以尽可能低的价格买到自己梦想的房子。

10、找你买房，你会有哪些优惠呢？

从现在起，到12月1日之前，凡是找王博士买房的客户，都将收到一个房屋的意外和火灾保险和房屋保障保险（Home Warranty），帮您保护自己最重要的资产 – 房子！同时，一旦在房子使用过程中遇到任何水、电、气、结构方面的问题，都可以有保险公司来处理，让您和家人生活无忧。

文章转自微信公众号：王博士硅谷地产

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