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建筑行业中有很多似是而非的东西，“Permit”就是其中的一个。申请permit耗时、费钱，多道检查程序还麻烦，检查通不过还要重新做。所以，在permit这个问题上，很多的装修师傅和屋主的态度都是能避就避，能逃就逃。
其实，理解了美国建筑法规设置permit的原理，利用好permit process，最终受益的是Property Owner!
什么是建筑许可Building Permit？
建筑许可是房地产物业所在的city 或 county颁发的房屋建造/改造项目的书面授权，以确保施工任务符合建筑法规的安全和健康标准，以及地方政府的用地规则等。
什么情况下不用申请building permit？
尽管每个地方政府的规定有所不同，但基本上对那些改变房屋结构和使用功能，可能引发不安全性的工作内容，要求都要申领建筑许可。只有很少很少一部分不需要permit，如喷漆，装或换橱柜、地板、篱笆墙等。是凡涉及到水、电、气、建筑结构、房屋功能区改造、升级、用途改变、增加主要的生活功能设施项目等等，毋庸置疑，都需要permit！这一点小伙伴们也不用再有任何投机的小心思了～
不申请permit进行房屋改造建造工作，有什么后果？
（前方内容有点惊悚，请屋主做好心理准备）
第一个后果：不管通过什么方式，如果地方主管机构发现了未申请permit而擅自改造的工程，会给屋主发一个Warning Notice，要求屋主限期拆除违规的内容，或者对列明的整改清单重新走申请permit的流程。
第二个后果：在这个warning notice里，明确要求屋主，除了按规定重新走申请permit的流程、现场检查之外，还要接受每一项非法改造的罚款。
第三个后果：屋主如果没达到建筑法规的要求、或者在规定的期限内没申请inspection，city就会把这处物业在Alameda County Recorder’s Office 备案，注明是不宜居的房产，今后将不能出租和出售。
第四个后果：对于出租物业rental property，city还会把这处不宜居的房产情况在Franchise Tax Board 和 Alameda County Recorder 备案，不给予本可以享受的税务抵扣和减免。
第五个后果：屋主如果收取了出租物业的租金，除了要返还已收取的租客租金之外，今后不能要求租客付/收租、涨租、3-day notice等权益（如果非法改建不能在期限内整改合规的话）。
非常有意思的是，city还利用了Google Earth的功能，把该栋物业在2009年的鸟瞰图和2020年的进行了对比，实锤了这栋物业非法加建的部分。小伙伴们看完之后，是不是有点五味杂陈？
其实，地方政府强制装修/改建/新建施工工程申请permit的作用，一是确保施工工程符合建筑法规的安全和健康标准，保障工程质量，也就是保护居住在这栋物业的住户的安全；二是保护屋主权益，避免因不符合建筑法规和施工要求，所带来的连带责任liability及可能引发的法律诉讼和经济损失。
Permit是明确法律责任归属的证明和保护
原则上，屋主或有专业执照的承建商contractor都可以去申请permit。其中的关键点就是：以谁的名义申请permit，谁就要承担相关的连带责任。
1.Owner Permit：
地方政府不会因为屋主不是专业人士，没有相关领域必要的知识和专业执照而拒绝给屋主发放屋主许可owner permit。所以，屋主如果自己想亲自动手对自己的房屋进行改造或建设，是可以申请屋主许可的。
但是，如果用屋主自己的名字去申请许可证，屋主就成为雇主，要承担做为雇主应尽的法律责任和支付屋主必缴的税tax liability，受到相关部门的监管（如EDD, IRS, OSHA等）。
下列情况下，不管是否签雇佣协议，Owner = Employer
Permit in Owner’s name + hiring Workers
Permit in Owner’s name + hiring unlicensed sub-contractor
No permit + hiring workers
Permit in Owner’s name + licensed contractor with exemption of worker’s comp
也就是说，如果屋主申请owner permit，就需要这样保护自己：
雇用有执照的总包商General Contractor or Sub-contractor
购买足额的劳工保险Worker’s Compensation Insurance 及责任险 Liability Insurance
如果成为事实雇主，就要按要求预扣州和联邦所得税、社会保障税、支付伤残保险以及提供就业补偿金
2. Contractor Permit： 就是在建筑许可获得building department批准后，在屋主付费拿permit时，填写上你所选中的承包商General Contractor or Sub-Contractor的信息。这个承建商需要有相关的A或B或C类执照，有足额的Liability Insurance，如果是自己有工人，还需要提供劳工保险。此时，购买保险和承担相应的法律责任就落到了承建商身上。
写在结尾的叮咛：
建筑行业属于高风险行业，permit是美国建筑法规中用来保证房屋质量、保护屋主权益的一种方式。不申请permit的后果，除了本文上边列出的5种之外，这5种都是没有发生人体受伤、人身伤害的情况，如果一旦发生工人受伤、死亡的，屋主承担的后果和可能的经济损失就会更大！所以，再次提醒屋主朋友，在permit这个问题上，千万不能抱着侥幸、投机的心态！
作者简介：
文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了300多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态及发展趋势有深度了解和独特见解；
文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。
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发表于 2020-10-9 11:33:29
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