【文君｜ADU看点】车库改建ADU，工期短，费用低，见效快！

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2020年的ADU新政对车库改建ADU有些放宽的政策，但也需要符合日渐严格的建筑法规对居住安全和健康的标准。同时，车库改建ADU，因为相对工期较短，费用较低，物业价值的增值也相对较明显，如果一个地块上没有更大的面积加建，或者希望保留后院景观，把车库转成ADU，也是不错的一个选择。

一、车库转成ADU，占用的是ADU还是JADU的名额？
从加州州法AB2406对JADU的规定上来看，“Junior accessory dwelling unit” means a unit that is no more than 500 square feet in size and contained entirely within an existing single-family structure. 也就是说，JADU只要是在现主建筑物之内的不超过500平方尺就可以。湾区很多地方政府允许车库直接转成JADU，但有些城市就不允许。如果允许直接转成JADU，就还有一个ADU的名额可用，attached ADU 或 detached ADU都可以。但如果是detached的车库，转成ADU就只能占用ADU的名额了。

二、车库转成ADU需要特别注意的环节：
1.地基：
原车库因为不是居住空间，所以有很多车库没有地基，或地基不能达到居住空间的安全标准，因此，车库转ADU最重要的一项就是加强地基。
2.防水和防潮：
一般来说，需要新增门窗，对门窗的防水处理，车库地面的防潮处理，也是city inspection检查的重点项。
3.结构与抗震：
为达到结构抗震和居住安全和健康标准，改建后会要求：
•       屋顶结构增加
•       屋顶保温增加荷载
•       墙体加固（shear wall/braced wall)
•       增加门和窗破坏墙体结构
4. 防火处理：
如果是Attached的车库，需要具备居住空间防火分隔性能，即要有一个小时的防火功能，以便发生火灾时有足够的时间逃生。
如果是Detached的车库，车库的墙体距离property line少于五尺的情况下，离property line最近的墙需要做防火设计。

三、车库转建ADU可能的“坑”：
1. 排污管的布局及设计，按照建筑法规的要求，排污管的坡度需要达到1/4英尺每英尺，如果排污管较长，并要达到要求的坡度设计，就需要适当加高，有时甚至需要安装pump。
2.土地及房屋测绘（land survey），以便于确定property line的准确位置，而不能单纯只依靠和邻居家的fence位置。
3. 是否有地役权（easement）,要求有easement的地上不能占用，不能建任何东西。
4. 逃生窗（egress window）建筑法规规定居住空间需要有紧急逃生开口。开口面积不应少于5.7 sf，开口净高不得小于24 inches，开口净宽不得小于20 inches。而且开口距地高度不得超过44 inches。
5. 全屋通风(whole house ventilation fan）根据节能计算的要求，居住空间需要根据房间数量及居住面积计算并安装合适的全屋通风系统以达到建筑法规及节能规范的要求。

另外，车库改建成ADU，从非居住空间转成居住空间，只要是合法改建的（拿permit），对物业价值的增值是非常明显的。文君曾采访过一位拥有15年物业估值经验的appraiser，经手过很多车库转建成居住空间或ADU的案例，对这种方式的物业价值增值非常认可。他曾经给过一些案例，其中一个案例是在San Jose，车库改建成ADU之后三个月内重新估值，物业价值增加了22万！效果非常明显。

作者简介：文君，湾区房地产特色节目“我爱你家”的制作人和主持人，采访过房地产领域的专业人士及官方机构上百人，出品了300多期房地产相关节目内容，对湾区房地产动态及发展趋势有深度了解和独特见解；
文君也是湾区华人社区了解和深度报道ADU政策及动态的第一人，目前已整合与ADU相关的很多资讯与资源，提供plan-design-build及贷款融资等一条龙服务。

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