原创：什么是short sale？

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市场上经常看到short sale 的房子，标价远低于市场价，买家一方面心动，另一方面又有诸多担心，因此Sunny将带您了解一下短售屋的基本知识和注意事项。

1.        什么是short sale？
Short sale就是银行允许屋主将房子以低于所欠贷款金额的价格出售并承担损失。

2.        屋主为什么要short sale？
当owner无力偿还所欠贷款，可以通过正式途径，由经纪人出面与贷款公司（银行）协商进行短售。Short sale 因是owner很努力去主动解决问题，lender可能愿意帮助把对信用的伤害减到最低。与拍卖屋不同的是，银行不会追讨不足的欠款。而拍卖屋，银行会去追讨不足的欠款，对owner的信用也是极大的打击。

3.        银行什么时候会不同意short sale？
（1）        没有拖欠还款。Lender永远也不会接受short sale 请求或者合同，除非owner拖欠还款并且lender寄发了拖欠通知。
（2）        破产。如果owner已经申请了破产，几乎没有lender会同意short sale。因为short sale 是收集欠款的行为，而破产是不允许收集欠款的。

4.        为什么lender会同意short sale？
这么做完全是为了省时省钱，因为拍卖屋费钱费时，当lender意识到拍卖是不可避免的时候，他们会选择short sale。此外，short sale 比拍卖会让银行的账面看起来更好。

5.        如何说服lender接受short sale ？
（1）        签署并公证授权信，允许lender跟潜在的买家和中介去协商抵押贷款的情况。
（2）        证明自己无力支付贷款。必须有两到三个月的拖欠，并且没有可以用来减少欠款的积蓄、股票、退休计划、股票、车、船、珠宝等。银行需要看到足够的理由，比如突然失业、离婚或配偶死亡等。有些银行还要买卖双方出具公证证明双方没有利益关系等。

6.        Short sale 有什么优缺点？
最大优点是通常低于市场价，缺点是As-is sale，就是不能再讨价还价。不过而今的市场，即使不是short sale，seller卖房时也喜欢AS-IS sale。最大的缺点是费时，即使seller接受了offer，押金也交了，还是要经过lender的审批，耗时可能2-3个月甚至更多，而且可能不批。对于初次买自住房的买家，要慎重买short sale 房。

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