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本帖最后由 admin 于 2018-5-26 22:00 编辑
今天我将结合自己做贷款和做realtor多年的经历，给大家扒一扒买房贷款需要了解的内容和注意事项。
(硅谷信息港bay123原创，欢迎转载，转载请注明bay123.com)
1. 什么身份可以贷款？
公民、绿卡肯定不用说了，H1B也是100%能做的，之前做过J1，L签证很多lender也是可以的。对于在美国上学刚毕业的学生，有些还是OPT 身份，H1B 没抽中或者是抽中但是到10月份才生效，很多lender不能做，但是有lender就专门有针对这个人群的program。
2. 信用分多少可以贷款？
对于Jumbo loan（loan amount大于636K）, lender大纲要求最少700分，但是在680-700之间，有些lender是可以给个exception的，首付越多越容易给。对于Conforming loan ，信用分660 一般就可以了。
信用分和LTV 是影响利率的两大因素，LTV 越低越好（就是首付越多越好），信用分越高越好，跟收入高低没有关系。以某银行利率表的adjustments来看：当LTV 60%或以下时，信用分660或760，利率是没有区别的。当LTV 60%-70%时，信用分720或760，也是没有差别的。当然LTV 70%或更高时，信用分每高20分，利率调整还是会有差距的。之前有客户跟我说，哎呀我现在信用分有点低，想养好一点拿个好利率再买房。我自己很反感被push，因此也不愿意去push别人，当时我就说好呀，那再等等。其实我心里还是觉得挺可惜的，因为信用分的增长取决于很多因素，可能短时间上不去，而房价在涨，利率也在变化，现在是越变越糟了，其实最好的情况应该是先拿一个利率，如果利率变差那也是赚了，如果利率变好，那就refinance吧，通常close之后6个月就可以refinance了，个别lender可以4个月。一年之后refinance，还有个好处就是房屋评估升值了，LTV降低了，利率可以好很多。我自己家就是买房的时候利率4.25，现在2.375，中间refinance了好几次，LTV 从开始的80%降到了55%，全仰仗房屋的升值才拿到那么好的利率。(硅谷信息港bay123原创，欢迎转载)
3. 几条credit line 才可以？
这个真要看银行。BOA 要三条，车贷，信用卡都算，每张要求两年以上。
我觉得WF 好一些，我们那时买房的时候美国只有1个credit line ，就是信用卡,还只有半年，最后把12个月的电费单子和房租收据都拿去了，当然我们有国内的工作经验也是个优势。说起来还特别感谢那个拼命三郎贷款中介。
4. 首付要准备多少？
目前通常在房价的20%以上，当然有的lender可以少于20%的首付，那时就要从lender那买一个保险，可以付point，也可以通过提高利率来cover。也经常有买家兴冲冲的问我，Sunny，我听说有的lender可以付3.5%的首付，是有的，那个是FHA loan，比较保护买家，目前的市场，seller很难接受这样的offer。
除了20%的首付，还要额外准备1万左右的closing cost，这里边包括escrow fee ，lender’s fee, title insurance fee ，insurance 等十几或二十几种费用。其中escrow fee 和title insurance 在有的county会由seller来付，买新房的话，通常是由买家来付。
对于Jumbo loan （loan amount 大于62.5万），银行通常还会额外需要6-12个月的reserves。意思就是loan 在close 那天，账户上还要有6-12个月的房贷+房产税，以100万的房子来算，一个月大概在5000刀以上，12个月就是6万块。这些钱也可以用401k 和股票来算。401K 打个6折，股票是要那种随时能卖的，通常打个7折，当然lender不同，要求也会有些差别。
所以，打算买100万的房子，首付大概要准备27万，这还是在评估不错的情况下，如果特别倒霉，房屋评估差，差额还要自己补。
经常有客户问我，房屋估值到底是怎么算的，我可以说这取决于的评估师的心情吗？同一个房子，不同的lender估值可以差10万。以我个人经验来看，broker那边有些小lender的贷款条件松，估值容易走低，一些大的lender估值通常都是买房价格。我这个月就有一个惨痛的例子，强烈建议买家不要送那个lender，可她就认定了那家，结果估值太低，要借钱填补，结果lender把利率从4%提高到7%，这么高的利率我也是醉了。
5. 首付在账上多久比较好？
做贷款的时候，银行通常会要求提供2个月的bank statements，如果上面没有钱入账，那最好，省了买家和lender的麻烦。如果有钱入账，就要解释，钱从哪里来的，如果是亲人给的gift，那就要准备gift letter，BOA 这方面准备个gift letter就好，像WF对国内的钱查得特别严，很难搞。 还有的银行需要提供国内donator 的账户，证明donator 有gift 的能力，如果donator两个月的账单又有钱转进来，那就麻烦了。还有的要求国内donator的账单翻印成英文，费银子又耽误时间。
所以最省心的方法是钱先过来，最好等两个月的账单不显示有钱入账，这样在贷款的时候可以选择利率好的银行。
6. 银行需要多少own funds？
jumbo loan，大部分lender会要求贷款人有own funds 5%-10%，BOA 要求比较少一点。比如100万的房子，BOA 要求5万 的自有资金，比如2个月的账单上有25万，但是23万是gift ，那对不起，贷款做不了。
Conforming loan 可以全部是gift。
不过合作过一家lender，jumbo loan可以全部gift，是比较小的一家，利率也还不错。
7. 去哪里拿pre-approval？
通常大银行的pre-approval比较好使，当然如果你买房合同上写着no loan contingency，估计seller也就不在乎了。
建议拿pre-approval的时候，把材料准备齐，还要SSN 查信用。有的人材料不齐，比如说首付还在国内，只凭口头说一下有多少钱，又急着要pre-approval，有的人就还真给了。这拿到pre-approval 就觉得万事大吉了，其实有很大的风险的。有个客户，她自己在国内，父母找人换了5万美刀给她，然后她自己去银行柜台打到了美国账户，问题来了，这边显示是她自己打给自己的，那银行说要证明那5万刀是你自己的，她拿着现金存的，没有账目可以证明，所以这5万就不能用了。
也非常不建议随便去银行柜台找一个人开，一定要找一个信得过的，回复快的。有客户说，都是一个银行的，找谁做不一样？真是不一样，人和人的差别大了，做事用不用心，负不负责任那实在是太影响心情影响结果了。就说一个发生在我自己身上事，那时刚来美国半年，跟着朋友看房，然后决定买房了，那时真是什么都不懂，走了好多弯路。房子拿到后，就去W银行开始贷款，那个中介是在教会有人推荐给我的，之前把材料都给她了，她说没问题，能贷款，pre-approval也给了。开始贷款后，发现账户不能用，原因是存入了大笔现金。汗。。。。，当时每天只能在ATM从中国银行提出1000多美金，我提了好多天，大概20天，所以账上都是一笔一笔存入的小额现金。没有人告诉我贷款银行不认现金呀。然后她告诉我让我把十几万美刀转给别人，再让别人gift给我，想了想风险太大，就被迫换银行了。后来找了汇丰，可以做，但除了首付，还要再开个账户存10万，我钱也不够，就又放弃了。然后又跑到了中国信托，一进柜台，就挑了了年龄大，态度温和的。当时想着年龄大，可能懂得多吧。事实证明这都是想当然。整个过程就是慢，电子签文件不会弄，耽误了好多时间，然后卖家就一直逼我们remove loan contingency， 但没拿到银行的approval就不敢remove， 结果seller有更好的cash offer跟我们取消了合同，损失了评估费和房屋检查费。 在这个过程中我就特别气给我出pre-approval的那个人，材料没好好看，就说没问题，结果做不了。后来巧的是，我的一个buyer经邻居推荐找到了给我出pre-approval的那个人，我告诉她小心点。她当时还不以为然。想想也是，有绿卡，美国工作多年，10多万已经在账户有两个月，还能有什么问题呢？结果拿到房子开始贷款的时候，又出问题了，说是还需要12个月的reserve，当时没给客户讲，结果差48K 。客户气的差点没吐血，合同都是no loan contingency的。后来换了同一个银行的另一个人才搞定。后来我自己做了几年贷款，又转做realtor，贷款买房中遇到了很多狗血的事情，真的想说，一个做事可靠的人太重要了。
8. 我的收入可以贷多少款？
贷款中有个术语叫做DTI,就是Debit to Income，DTI 小于43% 是一定可以的，有的银行根据贷款额度不同甚至可以到45%甚至到50%。Jumbo loan最好小于43%。
Debit包括车贷，信用卡（大概20-30刀），房贷，房产税，HOA fee，保险（平均到月），Income算税前收入，拿W2的就看工资单，拿1099 的看报税，要两年的平均值.Bonus要连续拿满两年才给算。股票不算。
比如工资单收入每月10K,那每月支出要在4300刀以下才符合贷款条件，支出不包括吃完旅游之类。
有的客户因为有车贷，很影响贷款额度，如确实需要可以在贷款的过程中还掉。不建议早还掉，特别是对于首付不多的客户，有个客户就是早早还掉，导致首付少了3万，买房范围窄了很多。
今天为您扒了8条，今后还会陆续推出买房贷款系列文章，敬请关注。
本文由 Realtor Sunny Cui 撰写,欢迎关注
(硅谷信息港bay123原创，欢迎转载，转载请注明bay123.com)
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发表于 2017-2-23 17:31:51
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