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60名中国投资者美国绿卡梦碎

发布者: 刘龙珠律师 | 发布时间: 2019-4-23 15:14| 查看数: 472| 评论数: 0|帖子模式

本帖最后由 刘龙珠律师 于 2019-4-23 15:25 编辑

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【侨报网2019年3月31日讯】对于想拿美国身份的富豪们来说,EB-5投资签证曾经是一条不错的捷径。申请者以最低50万美元的金额投资项目(通常是房地产开发项目),到期后不仅可以收回本金和利息,还能获得美国永久居民身份(“绿卡”)。但一群来自中国的EB-5签证申请者最近就对项目开发商发起了集体诉讼,因为他们发现:承诺的大楼压根没修,说好的绿卡根本没有,投入的资金却不知道跑哪儿去了……

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2012年9月23日,第九届上海臻品物业(秋)私人品鉴会吸引了众多海外房企前来参展,不少展商更是直接打出投资移民的招牌来吸引顾客。(资料图/中新社)

中国投资者起诉纽约开发商

成都《每日经济新闻》4月1日报道,事情要从2017年说起,总部位于纽约的Symmetry房产开发集团在2017年揭晓了一份计划,他们要在芝加哥最有历史感的老街区,修一座高度725英尺(相当于254米)的60层豪华建筑。这个项目被命名为“北岸塔”。

根据Skidmore,Owings&Merrill设计事务所的规划,这栋摩天大楼里将包含216间酒店客房、120个共享度假屋和246套豪华公寓。怀揣着这样一份计划书,Symmetry集团早在2015年就开始在中国投资者中融资。

根据开发商的宣传资料,“这个项目位于苏必利尔的东北角,街区内遍布最高档的日料和意大利餐馆,建成后必将成为芝加哥最受欢迎的社区中心。”该集团以EB-5签证为“诱饵”,承诺投资者到时候不仅可以收回投资本金和应有的利润,还可以获得美国绿卡身份。

最终,通过EB-5签证计划,Symmetry集团招募到60位中国投资者,每人出资55万美元以上,总共为该项目融资近5000万美元。

不过令投资者意想不到的是,“北岸塔”项目遇到了空前强大的阻力,周围邻居们对这个规划进行了强烈抨击,认为如此大容量的居住项目会堵塞周围狭窄的历史街道。同时,当地文物保护机构Preservation Chicago也坚决捍卫两栋意大利风格的19世纪排屋,不准Symmetry集团拆除。

在经过旷日持久的法律斗争后,今年3月7日,这个项目正式被宣判“死刑”。芝加哥地标委员会投票认定,当地的两栋意大利风格的建筑(Superior西街42号和44-46号)属于当地文化地标,“北岸塔”项目必须为文物保护让路。

然而,在投资打水漂后,募集的资金并没有退到EB-5签证申请者手上。据当地媒体报道,一位中国投资者Annabelle Yao(下称“姚女士”)已在联邦法院起诉Symmetry集团,并且代理律师道格·利托维茨正在寻求更多的投资人一道发起集体诉讼案。据律师本人的推特(Twitter)账号以及法院卷宗显示,利托维茨已经不止一次代理过中国投资者的集体诉讼案。

根据克莱恩纽约商业周刊报道,联邦法官3月11日向Symmetry集团施压,要求公布4950万美元融资(均来自中国投资者)的具体去向。法庭记录显示,Symmetry集团否认自己“私吞”资金,并已经内部同意将姚女士的55万美元本金加上利息奉还,但截至目前尚未付款。

报道称,“北岸塔”项目的其他相关方目前纷纷撇清自己。受雇于该项目的华尔街交易员布拉德对法庭表示,他只是参与过项目的融资,但并没有经手过资金的流向。参与合作项目建设的当地地产商福特汉姆则拒绝对此发表评论。

投资移民纠纷官司增多

此外,这次诉讼在美国也引发了对联邦政府EB-5签证计划的争议。批评者表示,由于投资者很多语言不通,并且不了解美国的法律制度,使得他们很容易受到欺诈行为的攻击。2017年,一名芝加哥开发商就承认他在奥黑尔国际机场附近一个价值912万美元的酒店项目中欺骗中国投资者,最终被判3年有期徒刑。

2018年10月,有78名中国投资者起诉EB-5筹款人马斯特兰尼,声称他骗走了他们的EB-5投资资金。美国移民基金有限责任公司以及负责对接该项目的佛罗里达州区域中心有限责任公司也在被告之列。该建设项目为“港湾宫殿”,总投资1.7亿美元,其中199名中国投资者提供了1亿美元融资。根据原告律师施奈德表示,这些投资者没有收到一分钱的本金和利息。据称中国投资者的资金已被马斯特兰尼挪作他用,投入到他本人企业的项目中去了。

针对EB-5投资者的诈骗增多,对于美国的正规商人来说也是一种伤害。由于EB-5项目的融资利率仅为1%,而一般的企业借贷成本约为5%左右,符合资质的美国企业很乐意借助EB-5项目为自己融资。芝加哥地产商格林伯格不无痛心地表示,“芝加哥地区很晚才迎来EB-5项目的好处,结果这场盛宴很快被一些不法分子给糟蹋了。”

中国富豪几乎“垄断”EB-5签证

美国EB-5签证,全称为“以就业为基础的第五优先类别签证计划”,创始于1990年。符合条件的申请者可以通过投资至少100万美元来资助一家雇用至少10名美国工人的美国企业,从而成为美国合法永久居民。为了鼓励投资,在偏远地区或失业率高的地区,投资门槛被降低到50万美元。

EB-5签证推出后很快成为抢手货,从英国、加拿大等欧美国家,到中国、韩国、越南、日本等亚洲国家,申请者数量很多,以至于基本上每年的投资限额在5月份左右就用光了。地产商格林伯格曾经回忆,他曾在布宜诺斯艾利斯到胡志明市的航班上现学越南语,以讨好当地投资者。

报道称,在前几年,来自中国的富豪几乎“垄断”了这项签证。根据咨询公司Savills Studley的报告,2011年美国共授予3463份EB-5签证,其中2408份(占69.5%)来自中国公民。到2014年,在总共10692个EB-5签证中,有9128个(占85.4%)来自中国公民。报告得出结论认为,“EB-5计划申请人数增加源于中国大陆富商的兴趣增加。随着中国经济的蓬勃发展,中国的百万富翁家庭数量大大增加:2012年有150万,到2013年有240万,超过了日本的百万富翁家庭数量。”

近年来,随着EB-5越来越频繁地出现问题,批评的声音也随之而来。网站信息显示,一些美国律所甚至公开招募有过受害经历的EB-5投资人,准备对项目相关方以及联邦政府提起集体诉讼。

根据USCIS的数据,在2018年第三季度,仅有617人申请EB-5签证,为史上最低的季度数据。美国律所斯特恩表示,EB-5计划如不加紧改革,善待投资者,以后很可能面临无人申请的窘境。

EB-5项目状况频出 投资移民避风险保成功率有道可循?

另据《侨报》3月26日报道,EB-5投资人最关键的核心问题无外乎,其一,能否取得绿卡?其二,能否收回投资?以此为保障的前提下,美国EB-5投资人如何规避风险项目,保证成功率?

洛杉矶刘龙珠律师认为,由开发商、项目运营方(建商)、区域中心等组成的EB-5移民投资相关项目方,投资人选择项目时主要考察的重点包括项目的真实可行性、项目是否相对低风险、建商背景、区域中心等方面。他特别指出,移民局审核确认EB-5项目的法律文件和就业指标计算等,从不审核任何项目的投资风险,也不会“指定项目”。

曾经颇受关注的南加EB-5投资移民“金牌项目”,号称将成为洛杉矶市中心最大地标的某广场地产开发项目,今年1月传陷入债务危机,项目停滞,近期遭分包商起诉。

据其早期宣传,该项目总投资金额约10亿美金,项目方称资金雄厚,拥有诸多优势,不仅获洛杉矶市政府支持,甚至号称是美国移民局的模范认证项目,拥有三重担保:股权担保、完工担保、还款担保,并承诺保障投资人获批成功率等。据称在2017年,该项目的123位EB-5投资人已经获批I-526。然而,这一不少投资人似乎颇为看好的项目,却一再拖延工期,又遭诉讼,令人意外。

业内专业人士分析,在普遍使用建筑就业计算的今天,项目未完工对EB-5投资人永久绿卡的申请有很大负面影响。该项目承诺的7700多名就业人数应该主要来自建筑就业。建筑就业的计算是使用花费就业模型,在没有完成项目预算、建设施工没有充分完成的情形下,很难确认就业到位。

因此,施工项目发生变化,无法完成就业指标,这种情况下EB-5投资人将陷入极其被动的境地。即使I-526获批,在就业未完成前,假如资金转去其它项目,就构成“实质性变化”,这样做非常危险。按现在的移民审批规则,移民局可能在I-829申请审批阶段认为,项目当初有实质性变化,投资人就应该重新开始申请I-526。I-829永久绿卡审批的核心是完成就业,就业不到位,I-829申请肯定不满足要求。即便投资资金可以退回,但转其它项目,也必须重新开始申请程序,从头再来。

在保证项目完工,保障完成就业指标及绿卡审批成功的前提下,投资人究竟怎样判断EB-5项目的风险性?移民投资行业专家,ALC首席执行官John Shen介绍,以地产开发项目为例,EB-5投资人为规避项目风险,需要关注几个方面。

首先是建筑项目的土地购买成本,更重要的还有项目融资方式和融资结构(EB-5资金在项目资本结构中所处位置本质上决定了资金的风险性)、建商的背景经验和信誉以及区域中心是否愿意真正保护投资人利益等。

除了选择有良好施工记录、富有经验讲信誉的优质建商,投资人也许并不一定理解的是,所谓商业中心、繁华街区、黄金地段昂贵的地皮,一定会造成开发项目土地购置的高成本。而高昂的土地成本会大大压缩预算中可供就业的花费额度,同时造成未来项目的现金流成长负担过大,既增加了项目运营风险,也客观上拉长了投资可以返还的周期。

John Shen认为,土地成本的增加,只会提升项目运营和还款的风险。以洛杉矶某广场地标项目为例,据项目方披露,该项目购买土地投入1.74亿美金,相对于其它“非核心”区域内土地同等面积的项目,该项目仅土地购置成本就比其它地区高出6-7倍,而盈收方面则仅仅是略好,未来现金流压力过大。因此,低风险的项目不在于项目规模是否够大,地段是否足够繁华,项目地段土地成本昂贵很多情况下反倒是风险所在。

其次,投资项目的融资方式包括股权融资(自有资金算股权投入)和债权融资,债权融资明确了资金退出的时间表,对投资人保护更好。而债权融资中的高级贷款类别因为有抵押品(如固定资产),抗风险能力更强。John Shen认为,收益低但风险也低的高级贷款最适合EB-5移民投资对风险和收益的综合诉求。使用高级贷款投资,在项目按要求完成建筑就业,投资人取得绿卡后,返还投资人借款的可能性最大。他认为最理想的EB-5融资模式是:项目选择有严格的金融风控审核,EB-5投资人资金放置于高级贷款层级,就业只使用建筑就业,并且EB-5资金比例小于总预算的30%。

如果整个项目中EB-5资金所占比例过大,绿卡申请的风险和本金返还的风险性也因之增加。因为单个项目EB-5资金筹集越多,则就业数量的需求越高,满足起来风险也越大,从而增加绿卡申请的难度。以某广场项目为例,其融资结构包括开发商自有资金40%(4亿美金)、银行贷款30%(3亿)、EB-5投资移民借款为30%(3亿),总投资额为10亿。业内人士认为,相较其它地产项目能够获得50%-60%银行贷款的总融资比例,该项目最高仅得总投资额30%的银行贷款,或也是对抵押物的实际价值及完成的可能性持一定的保留态度。如果达到了银行所能承受的风险要求,银行才会放款。因此,从银行内部风控的角度看,这个项目并非相当安全的项目。

从项目的融资结构看,John指出,通常只要有银行贷款(高级贷款),EB-5投资一定被迫被放置于夹层贷款或优先股中,项目经营破产或者贷款违约后的追偿机会远远小于高级贷款。所谓还款的第一顺位归银行,即指企业发生破产或贷款违约等状况时,依据法律文件银行第一个拿回项目没收的固定资产拍卖清偿的资金。因为,为保护EB-5投资人利益,ALC项目坚持把EB-5投资永远放置于高级贷款中,不做夹层贷款,或优先股。

投资人认为选择区域中心非常重要,因为项目能否顺利完工,建商和区域中心是关键,包括其法律文件是否很大程度上保护投资人的利益。一旦出状况,EB-5投资是否是还款第一顺位等。这些因素,对投资人来说,是最关键的也是最有价值的部分。只可惜很多投资人信息不透明,即便拿到信息,判断能力不足。

留学生办理投资移民同样面临风险

侨报网2018年1月曾报道,近年越来越多学生家长为子女选择投资移民方式,争取早日留在美国。对于已经获得批准的留学生EB-5投资移民申请中,有以下几种不同的情况。

1.已经在美国就读硕士,博士学位的留学生

这些留学生多持有F-1身份在美国大专院校就读硕士或者博士学位,为了提高自身在美国劳动市场的竞争能力,在读期间,通过EB-5投资移民申请绿卡。这类申请人是以自己为主的申请人,并在获得移民局批准后,在美国申请调整身份,递交I-485申请。

2.正在美国就读学士学位、高中或者初中的留学生

这些留学生很多都不满21岁,是和他们的家长赶在孩子21岁生日之前递交申请的。这类留学生的申请以他们的家长作为主要申请人,而他们自己作为家庭成员。这类申请人虽然也持有F-1或者J-1身份在美国合法停留和读书,但是由于家长为主申请人并且在中国大陆,所以大多数都需要回到大陆与主申请人一起到美国驻广州领事馆参加移民签证面谈。

3.家长希望孩子在某一时间到美国读书

许多家长希望安排孩子在特定时间到美国读中学或大学。中国家长希望孩子以绿卡身份在美国读书,以便有更好的机会进入一流教育机构,并且和美国学生以平等的身份和观念接受教育。因此,在孩子到美国就读之前就开始申请EB-5投资移民。

4.单亲EB-5投资移民

单亲投资移民其实不是一种投资人类别,而是一种投资移民规划的不同形式。例如,孩子只跟母亲一方一起申请EB-5投资移民。父亲由于中国公司业务和税务等方面的考虑,不参加配偶和孩子的EB-5投资移民申请。这种部分家庭成员投资移民申请都非常顺利的获得批准。

由于中国留美学生以EB-5投资移民方式申请绿卡的人数近年来迅速增长,不少想通过投资移民留下的留学生和其家长也成了诈骗分子的目标:一个已拿到硕士学位但为了合法留在美国的中国女留学生,申请投资移民洛杉矶圣盖博市的“加州投资移民基金”。然而在这场诈骗案中,受害人数多达100多人,涉案金额高达5000多万美元。该女留学生付出的55万美元恐怕要打水漂了。

如何提防诈骗?律师介绍美国EB-5投资移民申请程序

EB-5投资移民包括基本的直投移民与区域中心项目投资移民两种形式。二者最大的区别是,直投移民投资需要投资人自己创建公司,亲力亲为管理及经营营收;区域中心的投资方式,则是把钱投给移民局核准的区域中心或其代理人推荐的项目,成为某个项目的合伙人或股东(有限投资人),委托区域中心或其项目经理人全权代理,经营管理投资项目。二者都有最低投资金额的限制,包括移民投资者在美国境内投资100万美金创办新企业,抑或在高失业率或人口稀少的偏远乡村等目标就业区(Targeted Employment Area)投资50万美金。

对于直投投资人,要求在I-526申请表格批准后的两年内,创造就业岗位,直接雇用10个以上全职美国职员等。对于投资区域中心项目的投资人,需要证明区域中心正在按移民局批准的商业计划运营。如果满足兑现对移民局各项要求的承诺,两年后可以申请永久居民绿卡。

据洛杉矶王婧律师介绍,EB-5投资移民申请大概步骤包括:

首先,向移民局递交“外国企业家投资移民申请”之I-526表格,附件包括所需投资资金合法证明,以及商业计划等证明文件,附申请费1500美金。移民局需要半年至一年时间审理申请。

其次,为申请身份调整。I-526获批准以后,申请人可以开始申请“条件绿卡”(Conditional Green Card),亦即临时绿卡,向移民局递交调整身份的申请表I-485,审理过程需要大约6至12个月。不在美国境内的申请人,必须申请移民签证,并在美国领事馆进行移民签证面试及身份调整。一旦获批,便可获得为期两年的临时绿卡,与永久绿卡享有相同功能。直系亲属(包括配偶及21岁以下的未婚子女)可同时申请调整身份。

最后,申请永久绿卡。申请人在临时绿卡满两年之前的90天内,向移民局递交“外国企业家要求免去有条件身份申请”之I-829申请表格,审理时间半年至一年,费用为3750美金。如果申请者满足移民局针对EB-5投资移民的所有资金和就业岗位等相关要求,I-829将获批准,并获取永久绿卡,成为合法美国永久居民。

EB-5投资移民申请人从开始申请到最终拿到永久绿卡,通常需要3年半到4年时间。

王婧表示,鉴于区域中心与EB-5投资移民申请人之间连续不断的诉讼纠纷及冲突,甚至涉嫌欺诈,移民局今年开始加大力度关闭不合规范的区域中心,而且不久前开始,已在官方网站发布关于投资移民区域中心项目的最新资讯。由于过去信息不公开,一些区域中心事实早已关闭多年,但是大部分投资人并不知晓,移民局决定通过网站适时公布已被关停项目的信息。所以王婧律师建议移民投资人首先上移民局官网查询,该区域中心项是否目还存在。另外,在签署移民投资协议前,有必要找独立的法律顾问,对移民律师提供的投资移民文件进行审核及法律风险分析,避免陷阱。这样,即使发生问题纠纷,移民投资人也知道如何通过司法程序追偿自己的损失,维护自己应得的权益。

而对于如何避免陷阱,洛杉矶华人律师张军表示无论投资任何项目,百分百保险的投资是不存在的:“事实上,美国投资移民法要求,进行的投资必须是风险投资。因此,当有人告诉是没风险或零风险,这一点上是不符合美国投资移民法的精神。有些投资人可能会说自己啥事也不愿意管,把钱交了办成绿卡就行了。问题是美国并没有这样的状况,绿卡并不是卖的。美国任何一种绿卡都肯定不是爱心绿卡,不是因为太爱外国人了才发出,而是要服务于国家利益。像H-1B是因为美国实在没有这方面的人才所以要让外国人进来,跨国公司是希望外国公司来到美国来投资因此让公司高级主管过来。投资移民也一样,不是因为爱你才设立,而是希望你合法的钱投到美国的经济并创造就业。如果这些条件不能满足,那是无法拿到绿卡的。有没有给钱就能把绿卡办好的事情?答案是非常简单的,一定是没有的。”

所以留学生们如果想办理投资移民,首先需要事先通过专业渠道多了解,最好以自己直接投资生意经营的方式。这样,也避免了很多纠纷,冲突。否则,最后花费的时间,精力,金钱更多,得不偿失。(完)

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