贷款知识：重贷费用介绍

LeoZh加州贷款

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我是一名电工程师，也从业于地产经纪和贷款。从现在开始，我开始写一些常见的贷款和地产知识，以及其他的杂烩知识，希望偶尔能帮到大家。有错误之处还请多多指正。

重新贷款（refinance）时我们常听说no points no fee，或者有的agent也会说0 cost. 今天我们就来看看贷款的费用到底有哪些。什么才是真正的no points no fee 或者0 cost.

首先，什么是房地产重贷（refinance）呢？简单说就是付清上一个贷款所欠的本金和利息，用房产重新抵押做新的贷款，以获得更低的利率或者其他好处。在当前货币宽松时代，无限放水，利率走低，30年固定利率从2018年的4.65%降到了近期的2.625%或者更低。大部分人都利用这次机会，重新获得了新的贷款。在重贷的过程中就会出现贷款相关的费用，如下图所示。如果不解释清楚费用，有人会问不是no point no fee吗，为什么我还要付钱？这里就简单说下这些费用。



红框内的数字是贷款的费用，如果是真正的0 cost refinance或者no points no fee，红框内的费用不需要客户来付。注意，可能有Lender会要求提高贷款额度来付这部分钱，但这还是相当于客户付，并且客户还要为其付利息。当然笔者不会这么做。

上图中，payoff 是要付给上一家银行的金额，包括本金(principal) 、利息 (interest) 和一些fee. 一些贷款的经纪人或银行会付上一家银行的费用，比如这里的$45（demanding fee）和$200 (recording fee)，有些经纪人和银行不付这部分费用。这部分费用不容易被注意到，因为一般在文件中以payoff的总额出现。underwriting fee是银行收的，一般1000左右。title的收费中第一个是title insurance, 主要调查房子的产权和抵押情况，这部分收费和贷款额正相关。Notary fee是付给最后公证签字的公证员。后面的recording fee就是到county 登记贷款抵押，有时也附带有房子的产权变换，如加减人名等。

如果payoff中的钱比事实的多，上一家银行在close后会归还多余的部分。同时，在签字后一般title company也有最后的statement及相应的退款。

在重贷中，如果承诺no points no fee 或者0 cost, 我会把红框内的收费全部付给客户。当然有时银行也会有一些lender credit可以负担部分红框内的费用，那我会补足剩下的部分。

另外贷款的利息不是费用，需要客人正常支付。平常我们每月一号的还款是还上月的利息和本金。比如9月1号，我们付8月的利息和本金，那么如果9月15号放款的话，我们还欠上家银行15天利息，这部分钱体现在pay off 中的interest部分。另外一般新贷款10月1号不还款，那么新银行要预收9月15到9月30的利息，这样第一次付新贷款就是11月1号，这部分利息在prepaid interest中。

此外，新贷款的额度可能和旧贷款不尽相同，客人也需要补足这部分的变化。

所以到最后，我和新银行付所有的费用，客人付正常的利息以及要付新旧贷款的差额。这就我所说的no points no fee或者0 cost refinance.

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