贷款知识：常见贷款分类及选择

LeoZh加州贷款

大家好，我是Leo，今天我们来讲一下常见贷款的分类及选择建议。

买房或者refinance时，我们常说15 years fixed, 30 years fixed, 7/6ARM, 10ARM, 5ARM, 3ARM （真的有三年ARM吗？？还真有，我现在就做，利率也很不错）. 也常听说conforming loan, high balance (super conforming) loan, jumbo loan. 本文简单谈谈这些贷款的定义和不同。

30 years fixed 贷款非常常见也很容易理解，利率30年固定，不受市场波动影响，好处是30年不变。当然，坏处就是利率略高。有些朋友会进行多次refinance直到锁定比较低的利率不再变动。

ARM (Adjusted Rate Mortgage) 是说利率前几年不变，后面会有相应的变化。以7/6ARM为例，前面7年利率不变，第8年开始随着市场每6个月变化一次。利率的变化也有门道，比如每次变多少，随哪个市场（Index）变化，最高可以到多少，多少时间变化一次等等。以7/6ARM，Caps 2/1/5，Margin 2.75%为例，第一次利率调整的最大变化值为2%，后面每次调整的最大变化值为1%，终生Lifetime Adjustment Cap 为5%。Margin是最大不超过市场index的2.75%。假如前7年利率为2.125%，第8年index为4.0%，那么第8年第一次调整为4.125% （2.125+2.0），6个月后第二次调整为5.125%，最终不超过6.75% （4.0+2.75）。

ARM的好处是利率比30 years fixed低，很多贷款额度高的朋友喜欢用ARM。不好处当然就是过了利率锁定期后利率可能会涨。当然多数人7年内要么又进行了下一次refinance或者换了房产。

那如何在15年贷款和30年贷款之间作选择呢？当然首先是个人供房贷的能力，15年贷款的月供毕竟高很多，选择适合自己能力的贷款方式。另外一个是未来的钱因为通胀的原因而更加不值钱，故有朋友认为贷款最好借的久一点。我一般推荐客人这样来比较，假如做30年的贷款，每月把比15年贷款少还的钱全部放进股市大盘（或者其他投资），然后按平均年收益（假如9%）算一下15年结束时的情况，并减去所得税。15年结束时如果净收益大于30年贷款在那时剩下的贷款余额，则15年合算，否则30年合算。如果有朋友对投资非常有信心，当然首选30年的了。

除了买房和重贷，也有人做cash out，就是多贷一笔钱自己投资或作他用。比如投资房的cash out, 如果能把这笔钱还自住房的贷款，可能可以获得税务上的好处（投资房的利息可以抵房租收入，自住房的利息抵税有75万贷款的上限，所以可以选择从出租房中cash out部分贷款来还掉自住房部分贷款。当然出租房的利率也略高，需要仔细计算）。

从贷款额度上分：conforming loan <$548,250, high balance (super conforming) loan $548,250~ $822,375, jumbo loan > $822,375. 这些分类的额度并不是一成不变，不同的地区可能也略有不同。一般贷款额度越低的产品利率越好。至于这样划分的意义是什么，我们后面再找机会细讲。

从还款上分，有的贷款每月只还利息称作interest only，到期后一笔还清所有本金；常见的贷款基本上都是amortized loan, 即每月还足本金加利息。部分贷款每月还款连利息也达不到，一般不常见不再展开介绍。

好了，今天就讲到这里吧，我们下次再聊。

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