房产知识：新手买房101

LeoZh加州贷款

刚刚参加工作时，根本不知道怎么买房，朋友说你下载一下Redfin研究一下,从此开启了自己的房地产生涯。2018年买自住第一套房，然后考了买卖房产License和贷款License。帮身边的朋友做了很多贷款也帮一些朋友买到了心仪的房子。今天觉得有必要写写买房小知识。买房的知识可能几天都写不完，今天就先开个头，写点入门小知识。

1、从哪里找房子

美国房市正规，所有的房源都要上统一的平台，Redfin Zillow就是从这些平台上调数据。所以一般从Redfin上找房子就可以。当然也有不在上面的房子，需要从Agent的关系圈知道，一般称为Off-Market.

2、准备多少钱

一般首付20%。也有少于20%的贷款项目，如10%，15%等。自己能贷多少钱呢？按当前的利率可以贷到自己税前年收入的6倍左右。具体可以参考我写的另外一个文章贷款知识：如何计算贷款额度。另外除了首付还需要准备一定的过户费用，各城市不一样。

3、怎么看房子

Open House自己直接去或者让自己的Agent约时间去开门看房。看房主要看采光，朝向，噪音，位置，地板，气味，邻居等方面的情况。

4、怎么读检查报告

检查报告是一个大课题，一般包括卖家问卷及房屋检查，屋顶检查，白蚁检查等。湾区的房子一般都有白蚁，检查报告上会有相应的维修费用，一般几千块都算正常。可以让自己的Agent帮忙看检查报告,自己看多了也能熟生巧。检查报告要让自己的Agent向卖家索取。

5、谁付钱给Agent及Loan Officer

卖家付钱给Buyer Agent。Loan Officer由银行付钱。买家不需要付钱给这两个Agent。卖家还要付钱要给Seller Agent.120万的房子卖家到手可能只有111万左右。

6、什么是Contigency

可以取消买房合同的条件。例如贷款Contigency就是说只有买家能贷到款才会买，贷不到可以不买。其他还有房屋检查Contigency，就是检查结果满意才买，否则可以选择退出合同。但在卖方市场下，一般的合同都是没有Contigency的，否则不会被卖家接受。这也是卖方出检查报告的原因之一，好让买家没有后顾之忧。

7、怎么写买房合同（Offer）

Buyer Agent会准备买房合同并由买家签字后送给卖方Agent，如果合同被接受并签字送回给买家，则进入合同（Under Contract），不能再撤回或反悔。卖家接受合同前买家可以随时撤回自己的合同或者调整价格。合同也有一定的有效期，有效期过了也会自动失效。有时买家出价达不到卖家的预期会收到Counter Offer要求加钱或者改条款。

8、什么时候交押金和首付

一般进入合同一天内交押金到第三方Title Company（Escrow，第三方公司辅助公正完成交易，像支付宝）。30天内贷款完成后买家需要交首付并过户。

9、什么时候过户和Close Escrow

一般在合同接受的30天左右，银行批准贷款并放款给Escrow，买家首付也转给Escrow.Escrow完成文件后将钱合理分配后到County登记产权过户并关闭Escrow账户。当天买家拿到钥匙成为新屋主。如果没有贷款可以更快过户。

10、Single Family House/Condo/Townhouse

Single Family House独栋别墅，一般占地大，建筑独立不连接其他建筑，有前后院子。可申请改建或者加建。Single Family House给人无限的想像空间和充足的生活空间，价格高。

Condo/Townhouse像国内的公寓/连排别墅。不能改建，共享墙。Condo可以上下不是一户人家，易串扰。Townhouse一般上下空间是一家人，左右是其他人家，也易串扰，极端情况下可能会听到隔壁的呼噜声。这类房子一般有HOA，像物业管理，每月收取数额不等的管理费。管理费高的房子不易出手且价格上升区间有限。HOA甚至会决定房子是否可以出租。进行大规模装修等可能需要HOA同意。这类小区一般密度高，停车不方便，卧室窗一开有可能看到对面的卧室。新盖小区一般挑高9尺或10尺，空间开放，不压抑采光好，不像Single Family House小黑屋8尺且格局差。通常HOA小区有绿地泳池健身房等，生活方便。

11、多个Offer情况下谁能买到房子

多数情况下价高者胜。

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