硅谷地产圆桌派 第四期 【硅谷遇上西雅图】

BQ地产

本期有请到的嘉宾是来自西雅图最有影响力的房地产博主, 房产公司 Homepedia 创始人, 著名房产经纪人--李老斯，李老斯在微软任职11年, 在西雅图生活12年. 李老斯自己在西雅图拥有7套投资房, 在Arizona还有一套网红Airbnb. 经常在社交平台分享自己通过房地产实现财务自由的经验.




新年伊始，李老斯特意来湾区拜访BQ地产创始人Bill Qin以及硅谷地产圆桌派金牌主持人Cindy Wang,于是促成了此次的主题---硅谷遇上西雅图。



第一部分：硅谷VS西雅图投资



Cindy Wang：第一个问题，从硅谷去西雅图的投资类客户有增加么？


西城李老斯：我的客户里面目前可能有20%来自湾区，主要是得益于西雅图的这些高科技公司引进来的高收入的人才，随着工作调动就直接在西雅图安家，或者是人在湾区，直接远程找我来西雅图置办投资房。





Bill Qin：湾区的房子，从2010年到现在，估计上涨一倍多，那西雅图过去十多年涨幅大概有多少？


西城李老斯：自2010年以来，西雅图的核心区域房价大概上涨了3倍。至于西雅图为什么上涨，可能也是两个方面的原因，第一，还是上面提到的，高科技公司引进来的高收入人才，这部分人的需求带动，第二个，西雅图土地稀缺，能够新建的房子也不多。


Cindy Wang：那这种情况下，西雅图的买家们是不是也会把眼光放向远处？




西城李老斯：我自己有切身感受的现象是之前我参与几个在Arizona&Florida买房的群，发现这些群里的人不是湾区的就是西雅图的“土财主”。



Cindy Wang：我们住在湾区是能感受到湾区的独特魅力的， 你看加州的阳光非常好，现在我们公司这个中庭的阳光打进来了，这一刻你才感受到是真的来到湾区了。



但是，加州的阳光，不是免费的。西雅图就没有州税，这个我觉得挺好。




西城李老斯：是的，一个地方的财政收入主要是三大块--Income tax,Sales tax,Property Tax,我们虽然没有Income tax,但是我们的Property tax 比较高一些。


Bill Qin：那这个Property tax要高多少？


西城李老斯：我们每年做的评估价格，可能跟市场价格相差10%左右。大概低了10%。也就是这个评估的价格大概是100万的房子每年收1万左右的房产税。




Bill Qin：有没有像湾区这样限制每年的涨幅不能超过一定的金额？


西城李老斯：这个没有，所以这也是华盛顿州的人特别羡慕的加州一个优秀的法案。





Cindy Wang：不过这也有两面性，像湾区这些政策就变相的让上市房源的库存数量更少了，大家都惜售，导致供需更加紧张。




西城李老斯：这其实是湾区的独特魅力，不过西雅图的房子库存也挺少的，尤其是2024年开年，一个核心区域的房子能收到30-40个offer，而且都是clean offer,确实给西雅图的buyer打了个措手不及。




Bill Qin：我估计这个情况可能在全美都比较常见，尤其湾区也是这样，另外听说东岸，中部，很多地方也都是这样，库存比较低，一旦有房子上市，就会收到比较多的offer。

那你们西雅图现在买房的是自住的多还是投资的多？投资大概什么时间是个高峰期？


西城李老斯：其实我这边投资的客户，大多是在2022年或者2023年的时候，买了很多的投资房，背后的原因是过去两年，有些卖家绷不住，以为房市会像2008年那种情况出现大跌，所以会有一些以低于市价20%左右的价格出手，这时候我的很多客户就买到了这种好的deal,堪称捡漏了，现在都躲在家里偷笑了。






Cindy Wang：所以从这个角度来看，房市有个共性，影响市场的，并不一定是利率，关键还是供需关系。


西城李老斯：对，关键还是看供需，去年我们的库存大概在1.8到2.2个月之间，这时候会有些投资人的思路与众不同，货本身好不好不重要，我们有能力让这个变成好“货”，也就是打造璞玉的能力，这些投资人基本就能买到好的deal.


Cindy Wang：也就是我们经常说的“白菜”变“璞玉”。



西城李老斯：对，到那时现在的情况是，既没有白菜房，也没有白玉房，什么房都稀缺，所以这种情况下就是自住房的买家，尤其是学区房的买家在使劲的撑着。







Bill Qin：所以还是自住为主，投资的也有一些，那西雅图主要的产业是什么？


西城李老斯：西雅图也有微软，波音公司，亚马逊，Costoco,星巴克。





我觉得西雅图主要是产巨头的公司，这点可能跟湾区有点区别，湾区中小企业会比较多，中小企业在经济特别好的时候，招人的策略会比较激进，能给出更大的package，所以在涨幅特别明显的时候，湾区的热度会更高一个level。那为什么提到西雅图是产巨头的，当时我在微软工作的时候，带领这个销售部门，做总裁助理，所以有接触到一些政策，当时我发现微软在2015年的时候，投资的方向就有80多个，所以其实押中AI这个赛道的一个宝，就不是偶然，它是一个必然，就是什么先进，它就投什么，当时微软押的包括“量子计算”，“太空旅行”，“卫星发射”等等，什么都做一些，所以科技公司的这些巨头呢，是有一些领先优势的，不太容易被人超越。





Cindy Wang：嗯，西雅图可能是产生巨头的地方，我们湾区的产业会分散一点，除了这些“大厂”--大的科技公司以外，我们的Bio-Tech,Fintech以及科学界的科技，比如生命科学类的，都会有很多涉及。




西城李老斯：这个特别赞同，而且我觉得湾区连这种金融系统都是非常重要的产业支柱，对比起来西雅图的产业就显得相对单一，尤其这两年波音的整个效益不是特别好，所以波音给西雅图带来的红利是在逐年缩减。但是星巴克和Costoco这两年的表现倒是还不错。所以西雅图的产业整体来说还是靠几个巨头和科技产业在支撑着。


Bill Qin：西雅图大概人口有多少？



西城李老斯：大的地区有3个County，主要人口差不多401万左右。一个城市大概是80万人。那湾区主要哪些大的County?




Bill Qin：我们比较活跃的比如说：旧金山，San Mateo 中半岛的，南湾的Santa Clara，东湾的Alameda,再远一点就是Contro Costa County，不过我们活动的，围着这个海湾的就这么4个County。那就城市而言，比较大的像San Jose大概100多万人，还有一些比较小的城市，人口就更少一点。



西城李老斯：我听说你们那些人少的城市，房子占地面积都特别大是吧？



Cindy Wang：嗯，像Los Altos，一般房子可能是1万尺以上，Atherton基本上是1 acre以上的地了。



西城李老斯：湾区常见的地一般是多大的？5000尺左右么？


Bill Qin：这个不同的地方会有不一样，比如Atherton，这个全美最贵的地方，它是在城市建立之初就立了规矩，比如一块地至少是一亩左右；另外一些城市，随着人口的增加，政策逐步的放宽，可能会切小一点，4000尺，5000尺的都有。基本上就是越新的社区，地越小，4000尺也可以建一个Single Family.80年代，即便是个Townhouse都有个院子，越到后面，地就越小，现在即便是SFR，可能院子都不大了。




Cindy Wang：所以你看，到最后这个稀缺资源还是什么？大地块的Single Family绝对是稀缺资源。以后SB9这些针对土地分割的法案落地之后，更多的地块被分割， 那谁手里有大块的地，谁就是Old Money了。





西城李老斯：嗯，这个也有道理。说到底，房子在增值，其实是土地在增值，你这上面的房子可能越来越旧，当然，你置换的成本也是在增加，但是这块地是在升值的，我们华盛顿州西雅图地区，主要的zoning一个地块上面是可以盖6个房子，基本上每家是7,200尺左右，



所以整体而言，SFR的面积可能还是稍微大点，我看到湾区还挺多5000尺的地。


Bill Qin：7,200多尺这个还挺羡慕的，这样看来，西雅图跟湾区有些地方还是挺像，就是这个土地稀缺，像我们现在湾区，四面环山，主要居住的地区就中间这一片，环绕海湾的平地；西雅图也是湖泊，海湾，山地就比较多，地形就自然分割了。可利用的土地也不是很多，所以随着产业的增加，人口的涌入，就自然早就了土地升值的潜力了。


西城李老斯：而且还有一点比较有意思的是，大家可能没想到，我们西雅图低端的劳动力比较稀缺。比如说，墨西哥人，不太适应西雅图的环境，基本到加州就不走了，中国来的移民很多也是在旧金山湾区就停下脚步了，所以西雅图的低端劳动力比较贵，比如餐厅的。另外建筑工人的成本也较高，建筑成本基本要350一尺。




第二部分：西雅图投资好区推荐



Cindy Wang：第二个问题：如果我作为湾区的投资人，要去“降维打击”在西雅图投资，有哪几个地方是你最推荐的？


西城李老斯：如果你想要在西雅图买房，我首先建议价格策略是紧挨着Median Price（房价中值）去买，如果你买一个150万美金的房子，这个投资属性就是稍微低了点，不过西雅图的房子的投资属性不是在于现金流，而是在于快速增值。



这里我记得芝加哥之前有个教授叫麦卡锡，他讲富人传承资产的三部曲，第一步，买一个高速增值的资产，第二，去借钱，用较低的利率来抵押这个资产，第三步，就是去世的时候将这个资产传给下一代。



所以我觉得一个快速增值的资产好处在于你积累财富的速度更快。



不过现在想要在西雅图投资获得高现金流，这个不太可能了，因为这些年房价涨幅非常大，房价涨幅已经远远超过了房租的涨幅，所以现金流就一点点被蚕食。


Bill Qin：那这也说明西雅图已经进入一线城市序列了。


西城李老斯：嗯，西雅图发展比较快的有这么几个区域，一个是Renton,这是个被“高速耽误”的城市，405堵车比较严重，但是即将在2025年实现双向各增加一条车道，会极大的缩短通勤时间，这样Renton的增幅会很快上来。



第二个是在Shoreline,是西雅图北边的一个靠海的城市，Shoreline相当于是西雅图的后花园，涨幅虽然不如西雅图，但是从地理位置来说，可以看作东区的延伸，也可以看作是后花园，潜力比较大。




Cindy Wang：那问下Bill，我们湾区早就没有租售比，也没有什么现金流了，那现在还值得投资么？


Bill Qin：那必须的，一线城市的投资，肯定不是看租金，重要的还是看增值。那投资主要是看“时机”，天时地利人和，什么时间，什么地方，买到什么样的房子，这个可以找我们来聊一聊。


西城李老斯：那我想问下，在湾区买房的是本地购买力为主还是外来的？


Bill Qin：都有，不过大部分呢是本地的，2020-2021年高速增长的时间段， 会有比较多的外来涌入的，不过这些人来，是已经成了湾区的人，在这里居住，读书，工作，小孩教育又换房子，所以这就变成了一个内部的增量加上存量消化的过程。

海外来的群体在疫情结束以后，是明显有增长的。

所以湾区跟西雅图其实有挺多相似的地方。


Cindy Wang：听起来，西雅图和湾区各个地方的租售比都不是很好，那这种市场上，如果要投资置业，二位有没有什么好的办法，可以让我们的投资人赚到更多的钱。


西城李老斯： 我这边有这么几个办法，

第一，我去prospect这些美国人的卖家，主动扩库存，比如我会整理很多Off Marketing的房子，这些人可能因为各种原因并不急着卖房子，但是我们留意着，如果是来找我的投资人，我可能就推荐给你这个，哪怕他是打算明年卖，那也是一个好的机会，可以去看看合不合适。


第二类呢，只要是比市场价低的房子，我个人认为就是好的deal，我们都值得买，我对投资房的这个概念是什么呢，这里面的天时地利人和，有可能人在中间起到关键作用，比如说，有些房子，是卖家经纪人，在操作过程中造成一些事故，或者说因为贪便宜，给买家经纪人特别低的经纪人费用，或者等等系列原因，导致房子暂时没有卖出去，那这类房子，卖家的损失就是你投资人作为买家入场的好机会。 不过这样的机会也不会很多，更多的还是我们去找一些市场上公开的房子。


第三类，就是看起来破破烂烂的房子，做一些flipping，然后增值出售。



Bill Qin：我觉得投资还是一件不太容易的事，一个看资源，一个看眼光（经验）。投资人增长自己的知识和技能，另外就是盯市场，不断的关注市场，剩下的就是看机会了，合适的时间，合适的地方，买到合适的房子，如果这中间有任何一个环节不太合适，那可能就失败了。


所以总体而言，要跟着大趋势再来定战略。


Cindy Wang：西雅图做Flipping的多么？



西城李老斯： 西雅图2022-2023年做flipping的很多人都是血亏啊，我个人投资的思路还是长期持有，尽量时间长一点，包括我做flipping，也不是为了马上转手卖掉，是为了持有一段时间，增值再售。


Cindy Wang：那Bill对我们的投资者有什么建议么？有什么值得注意的地方？


Bill Qin：其实话说回来，投资者在房地产赚的是什么钱？赚的是你的眼光，是你的资源整理的能力，还有你的知识和经验，如果积累足够多，就可以做成。那这个过程中，如果有人能指导一下，比如长期浸润在这个行业里面的，每天关注市场行情的人，像我们经常举办的这个地产经纪圆桌派，投资人可以过来听一听，自己增长更多的业内知识，可以规避更多的风险。


Cindy Wang：李老斯西雅图的公司是什么样的感觉，我们BQ是真的乐于分享，热爱学习，又互相愿意成就成功的这样的一个氛围。


西城李老斯：我觉得别说西雅图了，可能湾区这样的互帮互助的公司也不多见吧？所以我就等着BQ什么时候开到西雅图去，我就直接加入BQ了。毕竟大部分公司还没有这个格局，像Bill这样，把我们外地的都请过来做这些分享，我觉得确实特别少见。


Bill Qin：其实我们是有切身体会的，这个在之前我们的圆桌派节目里也一直提到，我们输出的多，其实获得的也会更多，比如我知道一个事情，然后我跟大家分享，在这个分享的过程中，每个人会有自己的优点和优势，这就变成了一群人在一起往前走，这里面产生的势能要远远大于任何一个人的单打独斗。而且我在分享过程中得到的反馈，有时候这些认知甚至是超出我自己认知范围的事，我本身也会受益匪浅，所以这个分享的过程，也真的是一个互帮互助的过程，大家都在成长。


Cindy Wang：对，这就像我们上次访谈里面提到的，Bill作为BQ的创始人，就像一棵大树，之前是他结的果子分给很多人吃，然后跟多人也成了大树，他就建立了一个农场，收获了一片果园。



西城李老斯：说到果园，我有个题目想跟你们讨论一下，湾区的人们平时都干点啥啊？


Cindy Wang：我们有“三俗”

西城李老斯：我们也有“三俗”，摘果子算不算？


Cindy Wang：我们是4月摘到6月，啥都摘，草莓，樱桃，桃子，蓝莓，瓜果梨桃按照季节的顺序摘一遍。




西城李老斯：看来咱的生活真的是非常的类似，我们也是，只不过季节上比湾区晚了两个月。



Bill Qin：所以我们的“三俗”里面，采摘这个是重合的。


Cindy Wang：第二个是Hiking，湾区有非常多漂亮的山，有山有水的地方，我们公司也经常组织我们的经纪人一起去爬山。



西城李老斯：西雅图的冬天滑雪比Hiking更方便。


Cindy Wang：湾区第三“俗”就是滑雪或者赶海。


西城李老斯：我们的第三俗是看郁金香。


Cindy Wang：养娃成本，西雅图怎么样？


西城李老斯：其实我觉得，西雅图也是个很卷的城市，华人在西雅图占比20%，将近80万人了，有华人在的地方，一般都比较卷。那你们湾区怎么样？


Bill Qin：湾区一般鸡娃之前先鸡自己，买个学区房~~


Cindy Wang：就像我之前学区房讲座里题到的，娃5岁之前，鸡不动，可以先给自己5-7年的时间成长，争取买个学区房。




第三部分：2024房市前景展望



Cindy Wang：第三个版块的问题，有观众提问，想让二位分析一下2024年的房市前景。


Bill Qin：2024年开年到上半年，房市整体行情还是不错的，第一得益于库存低，房子不多，然后需求比较高，去年年底还在市场上没有买到房子的这批存量需求，释放出来至少会持续到今年的夏天，第二个房市利好消息了，是可能还会降息，今年可能会降息3次，第三个利好，是今年是大选年，有可能会有些比较好的政策出来，这几个因素综合到一起，可能会相对让今年上半年的经济会比较繁荣，那下半年就比较难讲，受到地缘政治的影响，各种综合因素，我就不提前做预估了。


西城李老斯：我觉得Bill是我的嘴替哈，我非常同意，我们预测未来不能预测特别长的时间段，因为长期时间段里发生的事情不好预测，我们只能说大的时间段范围内，比如5年10年，房子的大趋势还是涨的，但是一年两年内的这个价格浮动，也是谁也不好去timing the market,我会关注的重点指标是Month of Supply,也就是房屋库存量，现在市场上的房子，购消化几个月的？如果没有新的供应量上来，尤其西雅图，这个指标一直低于3个月，所以我个人认为这种大的趋势短时间内不会马上扭转，所以我跟Bill观点一样，上半年的房市会是比较好的状态。


Cindy Wang：2024年，我会提醒我的买家们两个事：第一个，不能用去年10月11月的Comps来买今年的房子了，数据已经out了。

虽然2023年11月到2024年的2月仅仅3个月的时间，但是市场已经发生了巨大的变化，开年就是火爆，一个房子十几个几十个offer的现象又回来了，所以你拿去年的Comps来比今年的价，会导致你下不了手。


第二个，现在加州的房屋保险，非常的难拿下。我们加州很多房屋的保险就不能renew了，很多保险公司就退出加州市场，所以一旦不能拿下保险的话，lender是不给贷款的，所以我也是提醒大家，如果你的房子需要renew了，尤其是在高风险地区的房子，一定要多加关注这两个点。


另外补充一个，虽然今年可能会有3次降息，但是对利率的期待值也不要太高，




第四部分：西雅图选择副业的青年多么？



Cindy Wang：第四个版块的问题， 西雅图的斜杠青年多么？



西城李老斯：我本身是码农，身边的朋友码农也比较多，大多数的码农副业就是保险经纪或者地产经纪，其实这两个行业如果不做到头部，不尽量做得专业，大多数就是在打酱油了。

比如拿到执照想要自己买房，省点钱，如果是这样，还不能算是在做副业，如果真的是要当成一门事业的话，还是得尽量做得专业。


Bill Qin：把副业做成主业，那就另一个画面了。


总结：

Cindy Wang：今天非常感谢两位优秀的嘉宾，借用Tom Ferrry在演讲的时候的一个观点来作为今天的结束，他说我现在也不缺钱，也不缺名，不缺利，为什么我还要这么努力的到处跑的来做这些宣讲呢？

他说我是在Creat 我的Memory,

我们硅谷地产圆桌派，走过这么多期，其实也是在跟我们的观众来创造一些美好生活的记忆，憧憬。

也是在时代的洪流里，我们的一些思考和一些思维火花的迸发，

感谢大家关注硅谷地产圆桌派。

Best Service, Quality Home！下期见。